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発注方式について

私たちがDMの業務で提案する発注方法は様々ですが、計画段階は分離発注=直接発注のピュア方式でおこないます。
最終決定段階で発注方式を選択していただきます。

私たちの方法のことで「建築家が入っているのに、なぜ低コストになるの?」と聞かれることがあります。
単純に言うと、それは「必要な部分にだけしか、お金を払わない方法を採用している」からなのです。

建築に必要な工事費を学問的な言葉で分けると、
資材や手間、予備費などが「直接工事費」
施工管理や設計などが「間接工事費」と言います。
これは建築を行う上でどうしても必要な項目で、メーカーでは「原価」とも言います。
メーカーはその原価に、営業・広告宣伝・仲介マージンなどを上乗せします。

それが無駄な費用とは言いませんが、私たちは、自分たちの生み出す範囲でしか仕事量をこなせなく、必要以上の営業や広告を必要としません。
また、私たちは設計や監視、マネジメントが本業ですので、仲介会社等に委ねなくても建築ができます。
実際に必要な部分しか建築費用を必要としない方法で行ないますので、私たちも必要としません。
だから低コストになるのです。

分離発注=直接発注する方法には、種類があります

何が一番良いかはご相談ください。

コストオン

計画段階ではピュアでコスト計画し、ピュアと同じ設計条件と金額で建築会社に一括請負する方法です。

すべての工事内容を洗い出し、分解・解析し、
建築会社が得意な部分は建築会社の見積額で発注、
一方で分離発注の専門業者が得意な部分は、
建設会社の下請けに入るか?建築主との直接発注契約にするか?の選択をして、良いところ取りする方法です。

ハウスメーカー等の下請けをしている建設会社などに一括請負するので、責任の所在がはっきりし透明性も確保されており、総合建築会社の施工管理能力や組織力、地域メリットなどに期待する場合に最適です。

直接発注を基本としており、品質を下げないでシステム的なコストダウンの可能性も高く、請負ではあるがマネージャーが入り契約内容をすべて把握・検討することでの透明性が高いことで信頼性も高くなるなど、メリットが多い方法です。

マネージャーの条件として、中規模建築会社の購買課同等のコスト管理能力や商品知識など、総合的な建築知識が必要で、そして何よりも高い倫理観が必要な方法です。

一括請負と基本的には同じであり、「分離発注はよくわからなくて不安」と言う方向きの方法です。

ピュア

建築主が専門工事業者に直接分割発注し連絡などの施工管理は分割した業者が相互管理し、建築家や設計者は設計上の監理にプラスして日々の細部まで監理監視する方法です。
多重下請構造のデメリットを解消した方式であり、コストや自由度、専門性などメリットが多いが各種のリスク対策が必須です。

建築家や設計者がダイレクトにかかわることで、プロジェクトの把握や施工時の設計意図などが伝わりやすく細部まで監理でき、直接契約なので中間マージンなどの無駄なコストも合理化できます。

注意する点は、工事の資材増減や不測の事態など、かかるか・かからないか、がわからないリスクがあり、多くの場合は予定よりはかからない事が多いですが、コスト的には最も低くなる可能性のある方法です。

極めて透明性が高くそれは利点ですが、透明な分、結果は得でも、かかる費用の理由が気になることがあります。
割り切った考えが持てる方には良い方法です。

アットリスク

分離分割方式を基本としてリスク部分のみ請負う方法をアットリスクと言います。

基本的にはピュアと同じ直接発注で行ないますが、ピュアの、かかるか・かからないか、わからないリスク部分だけを一定額で契約して、リスクを回避する方法です。
工事額が固定しますので安心ですが、リスク分の一定額費用については「何に使ったのか?」はわからず、費用がかからなくても戻りません。
「分離発注は魅力だが、リスクが不安」と思われる方向きの方法です。

一括商品販売である請負方式と異なるのは「DM分離分割方式により透明性が高いこと」です。
言い換えれば「アットリスク方式はリスク部分を請負う方法」とも言えます。

基本的にリスクは請負と似ていますが、一括商品販売として内容がクローズされた一括請負方式とは基本構造が異なるものです。
また、施工会社が行なう専門工事業者原価公開型一括請負も、ある程度透明性が高いと思われますが、利害のない依頼主側の公平なマネージャーが存在せず、さらに契約形態が一括の請負であり、アットリスク方式とはいえません。

(アットリスク方式の例)

  • 透明性を保ち、施工管理者が施工管理業務に加え一括完成を約するためのリスクを負う場合
  • 透明性を保ち、専門工事業者が施工管理業務に加え一括完成を約するためのリスクを負う場合
    ※基礎工事期、構造工事期、下地工事期、仕上げ工事期など、それぞれ工程分割で完成を約す場合があります